Kore’de yaşamayı düşünüyorsanız ( Eğitim ya da çalışma amaçlı ülkeye gelenler dahil kısa veya uzun vadeli), yapmanız gereken ilk işlerden biri yaşayacak bir yer bulmaktır.
Bir ev satın alacak veya kiralayacaksınız. Bugün sizi hazırlamak için Kore’de ‘kira sözleşmelerinin’ nasıl işlediğini açıklayacağız.
Kore’de üç tür kiralama sözleşmesi vardır: Önce kısa olarak özetleyip sonra da ilgi duyanlar için konuyu detaylıca anlatalım.
1. Kore’deki başlıca kiralama sistemleri nelerdir ?
Güney Kore’de temel olarak üç kiralama sistemi kullanılmaktadır: Jeonse (aylık kira ödemeden büyük bir peşinat gerektirir), Wolse (diğer birçok ülkede olduğu gibi daha küçük bir peşinat ve düzenli aylık kira gerektirir) ve Banjeonse (büyük bir peşinatı indirimli aylık kirayla birleştiren hibrit bir model). Bu Kore kiralama sistemleri, çeşitli finansal durumlara göre uyarlanmış çeşitli konut seçenekleri sunar.
2. Yabancılar Kore’de ev kiralıyor ve haklarını nasıl koruyorlar?
Yabancılar, geçerli bir vize ve Yabancı Kayıt Kartı (ARC) ile Kore’de kiralama yapabilirler. Yardım için kayıtlı bir Kore kiralama acentesiyle çalışmanız şiddetle tavsiye edilir. Haklarınızı korumak için, mülkleri her zaman şahsen ziyaret edin, tüm sözleşme şartlarını eksiksiz anladığınızdan emin olun, aşırı avantajlı görünen anlaşmalara karşı dikkatli olun ve özellikle Kore’de olası kiralama dolandırıcılıklarını göz önünde bulundurarak, kira sözleşmenizi hukuki açıdan ciddi bir şekilde gözden geçirin . Bu aynı zamanda , yabancılar için Kore kiralama sözleşmelerinin yasal sonuçlarını da anlamanızı gerektirir .
3. Jeonse depozitosu nedir ve Kore kiralamalarında nasıl işliyor?
Jeonse depozitosu, ev sahibine peşin ödenen yüklü bir meblağdır (genellikle mülkün piyasa değerinin %50 ila %80’i arasında değişir) ve aylık kira ödeme zorunluluğunu ortadan kaldırır. Ev sahibi bu parayı yatırma konusunda inisiyatif sahibidir ve depozitonun tamamı genellikle sözleşmenin imzalanmasıyla birlikte, genellikle iki yıl sonra kiracıya iade edilir. Esasen, kiracı tarafından ev sahibine verilen faizsiz bir kredi işlevi görür. Bu temel husus, Jeonse depozitosunun Kore kiralamalarında nasıl işlediğini açıklamaktadır.
4. Kiracılar için Kore Hükümeti Kira Sübvansiyonları mevcut mudur?
Sunulan içerik, kiracılara doğrudan sunulan genel devlet kira sübvansiyonlarını açıkça belirtmemektedir. Ancak, konut kiralama piyasasını istikrara kavuşturmayı amaçlayan önemli devlet girişimlerini vurgulamaktadır. Bunlar arasında, genel konut arzını artırma çabaları ve kira artışlarını sınırlayan ve kira sürelerini uzatan Kira Koruma Yasası’nın uygulanması yer almaktadır. Bu tür önlemler, daha geniş Kore konut bağlamında kiracıların konut satın alma gücüne dolaylı olarak katkıda bulunmaktadır.
5. Kore’de Banjeonse kiralamanın artıları ve eksileri nelerdir ?
Banjeonse , büyük bir peşinat (Jeonse’den daha az) ve sürekli aylık kira ödemelerini içeren hibrit bir kiralama modelidir. Başlıca avantajı, Jeonse’den daha az peşinat gerektirmesi ve saf bir Wolse düzenlemesine kıyasla aylık giderleri azaltması ve önemli ölçüde esneklik sunmasıdır. Ancak asıl dezavantajı, Jeonse veya Wolse kadar yaygın olmayabilecek yüksek peşinattır. Bu da şu soruyu yanıtlıyor: Kore’de Banjeonse kiralamanın avantajları ve dezavantajları nelerdir?
6. Korelilerin bilmesi gereken yaygın kiralık daire terminolojisi nelerdir ?
Yabancılar için önemli olan temel terimler şunlardır: Jeonse (toplu depozito), Wolse (aylık kira), Banjeonse (karma kira), Pyeong (yaklaşık 3,3 metrekare veya 35,5 fit kareye eşdeğer geleneksel bir alan ölçü birimi) ve Gwanlibi (tekrarlayan bina bakım ücreti). Ayrıca, kiralık ilanlarda genellikle “500/45” gibi depozito/kira oranını gösteren sayısal rakamlar sunulur. Kore’nin kullandığı emlak terminolojisine aşina olmak, etkili iletişim ve anlayış için çok önemlidir.
7. Jeonse, günümüzde Koreli mülk sahipleri için hala iyi bir yatırım mı?
Uzun süreli düşük faiz oranları ve son dönemde Jeonse dolandırıcılık vakalarındaki artış nedeniyle , Jeonse’nin yalnızca depozito getirisine güvenen ev sahipleri için bir yatırım aracı olarak cazibesi azaldı. Birçok ev sahibi artık daha istikrarlı ve öngörülebilir nakit akışı sağlayan aylık kira sözleşmelerini tercih ediyor. Ayrıca, hükümet politikaları kurumsal ev sahiplerini ve aylık kira piyasalarını giderek daha fazla destekliyor ve bu da geleneksel Jeonse modelinden sürekli bir geçişi gösteriyor. Bu durum, Jeonse’nin Koreli mülk sahipleri için iyi bir yatırım olup olmadığının uygulanabilirliğinin arttığını ve Kore’de mülk yatırımı için yeni stratejilere yol açtığını gösteriyor.
Böylece konuyu özet boyutunda toparladıktan sonra konut kiralamanın olmazsa olmaz enstrümanı Emlakçıları ele alarak başlayalım.
Kore’deki Emlakçılar
Tüm ülkelerde olduğu gibi, bir emlakçıyla çalışmanın da sözleşme imzalarken genellikle ek bir ücret (tek seferlik ücret) eklendiği anlamına gelir. Bir emlakçıyla çalışmanın dürüst görüş ve tavsiyeler, ev ziyaretleri için ücretsiz ulaşım ve hızlı sözleşme imzalanması gibi birçok avantajı vardır. Ancak, özellikle Kore emlakçılık sistemine aşina olmayan yabancılar için, emlakçıların sözleşme imzalamak için çok fazla ücret talep ettiği durumlar da olmuştur.
Kore’de emlakçı ücretinin ortalama fiyatına bir bakalım.
Kore’de Emlakçı Ücretleri
Emlakçıların müşterilerini dolandırmasını önlemek için Seul Belediyesi, 2021 yılından bu yana emlakçı ücretlerine üst sınır koydu.
| İşlem Ayrıntıları | İşlem Tutarı (KRW) | Oran Sınırı | Tutar Sınırı (KRW) |
| Alım ve Satım | 50.000.000’dan az | 6/1000 | 250.000 |
| 50.000.000~ 200.000.000 | 5/1000 | 800.000 | |
| 200.000.000~ 900.000.000 | 4/1000 | Yok | |
| 900.000.000~ 1.200.000.000 | 5/1000 | Yok | |
| 1.200.000.000~ 1.500.000.000 | 6/1000 | Yok | |
| 1.500.000.000’dan fazla | 7/1000 | Yok | |
| Kiralama (Wolse / Jeonse) | 50.000.000’dan az | 5/1000 | 200.000 |
| 50.000.000~ 200.000.000 | 4/1000 | 300.000 | |
| 200.000.000~ 900.000.000 | 3/1000 | Yok | |
| 900.000.000~ 1.200.000.000 | 4/1000 | Yok | |
| 1.200.000.000~ 1.500.000.000 | 5/1000 | Yok | |
| 1.500.000.000’dan fazla | 6/1000 | Yok |
Yukarıdaki grafikte görebileceğiniz gibi, emlakçı ücretleri evin değerine bağlı olarak belirli bir noktada sınırlandırılmıştır. Örneğin, değeri 900 milyon won ile 1,2 milyar won arasında olan mülkler için %0,5 oranında bir oran sınırı uygulanmaktadır. Değeri 1,5 milyar won olan en yüksek mülk aralığı için ise %0,7 oranında bir sınır uygulanacaktır. Emlakçının bu formülü izlemesi beklenmektedir.
Size veya ana dili İngilizce olan bir arkadaşınıza yavaşça açıklamalarını istemekten çekinmeyin. Emlakçıların, sırf kiracı yabancı olduğu için ek ücret talep ettiği durumlar olmuştur, ancak bu bir dolandırıcılıktır ve hoş görülmemelidir .
Kira ve emlakçı ücretleri netleştiğine göre, şimdi konut piyasasının en önemli unsurlarından biri olan depozitoya bakmanın zamanı geldi.
Kore’de Konut Depozitosu
Kore’de neredeyse her ev kiralamak için depozito isteniyor ve birçok ülkeyle karşılaştırıldığında bu ücret yüksek görünebilir. Neyse ki bu, açgözlü bir ev sahibinin işareti değil, Kore toplumunun bir normudur.
Kore konut mevduat sistemini daha iyi anlamak için okumaya devam edin.
1. Konut Depozitosu Nedir?
Konut depozitosu nedir? Depozito, kiracının ev sahibine ödediği ve evde herhangi bir sorun çıkmaması halinde sözleşmenin feshedilmesi üzerine tamamını alacağı yüklü bir meblağdır. Kiracı mülke herhangi bir hasar vermişse, kiracı ayrılmadan önce hasarı kendisi onarmalıdır veya ev sahibi hasarı onarmak için depozitonun tamamını veya bir kısmını alabilir.
Daha önce de belirttiğimiz gibi, aynı zamanda bir depozito görevi de gören bir Jeonse kiralama sistemi mevcuttur. Bu, genellikle ünitenin satış fiyatının %50-70’i arasında değişmektedir.
Wolse’deki kiralık evlerde yaşayanlar için depozito bedeli değişiklik gösterebilir. Depozito genellikle aylık kira bedelinin yaklaşık %10-20’si kadardır. Örneğin, aylık 500.000 won’a bir daire kiralıyorsanız, depozitonuz yaklaşık 5 milyon won olabilir. Ancak bu, ev sahibinden ev sahibine değişiklik gösterir ve hayal kırıklığı yaşamamak için evlere bakmadan önce maksimum depozito tutarınızı belirlemelisiniz.
Ayrıca, sözleşmeyi imzalarken 계약금 (yani “peşinat”) adı verilen depozitonun bir kısmını , eve taşındığınızda ise geri kalanını ödemeniz istenecektir . Bu, kiracının lehine bir güvencedir.
Peki ya mevduatınız için kredi çekmeniz gerekirse?
Kore’deki birçok banka yabancıların kredi almasına izin veriyor. Kredi başvurusunda bulunurken, banka size bir miktar teklif etmeden önce birkaç önemli hususu göz önünde bulunduracaktır: kişisel bilgiler, iş durumu ve yıllık gelir. Teklif edilen miktardan memnun kalmazsanız, başka bir bankayı denemenizi öneririz.
Bankaya giderken yanınızda aşağıdakileri getirmeyi unutmayın:
- Yabancı Kayıt Kartı (ARC)
- Gayrimenkul kira sözleşmenizin kanıtı
- İstihdam Kanıtı
- Maaş Kanıtı (Yıllık vergi ödeme formu veya en fazla üç aylık maaş bordrosu)
- Yabancı Kayıt Kanıtı (ilgili Kore Göçmenlik ofisinizden alınır)
- Evlilik Cüzdanı veya Aile İlişkileri Belgesi (bunu adresinizin yakınındaki toplum hizmet merkezinden alabilirsiniz)*
*Bu sadece aile olarak kredi başvurusunda bulunanlar için gereklidir.
Kredi onayı için bekleme süreleri genellikle 3-5 gün kadar sürer, çünkü bankanın da öncelikle mülkü değerlendirmesi gerekir. Ayrıca, kredinin gerçek depozitosu yaklaşık bir hafta sürebilir.
2. Konut Depozitonuzu Güvence Altına Alın
Konut depozitonuzu güvence altına aldığınızdan nasıl emin olabilirsiniz?
Yeni bir eve taşınırken yapmanız gereken ilk şey, göçmenlik bürosuna veya yerel toplum hizmet merkezine (주민센터) adresinizi (전입신고) değiştirmektir. Ceza ödememek için bu işlemi sözleşmenizin başlangıç tarihinden itibaren iki hafta içinde yapmalısınız. Sözleşme imzalanırken, taşınma tarihinin (확정일자) doğru olduğunu kanıtlamak için sözleşmeye bir damga vurulacaktır.
Sadece evde yaşama hakkını değil, aynı zamanda konaklamanızın sonunda depozitonuzun tamamının size iade edilmesini talep etmek için yeni adresinizi bildirmeli ve taşınma tarihinizin damgasını almalısınız . Örneğin, ev sahibiniz sözleşmeniz sona ermeden evi satsa veya başkasına verse bile, yeni adresinizi bildirip taşınma tarihinizin damgasını aldıysanız, depozitonuzu evin yeni sahibinden talep edebilirsiniz. Ancak bunu yapmadıysanız, depozitonuzu yeni sahibinden talep edemezsiniz çünkü o evde kiracı olarak yaşadığınıza dair yasal bir kanıt olmayacaktır.
ARC kartınız yoksa, Kore’deki konaklama yerinizin adresini havalimanı göçmenlik bürosuna bildirin. Ülkeye giriş yaptıktan sonra, konaklama sözleşmesini aldığınızda adres kaydını tamamlayabilirsiniz.
Bu adımlar tamamlandıktan sonra, depozitonuz Konut Kira Koruma Yasası (주택임대차보호법) kapsamında korunur. Bu aynı zamanda, ev sahibiniz iflas edip eviniz açık artırmaya çıkarılsa bile, 55.000.000 won’a (Seul’de) kadar öncelikli ödeme alma hakkınız olduğu anlamına gelir. Ancak 55.000.000 won, evin fiyatının yarısından fazlaysa, hakkınız yalnızca evin fiyatının yarısını kapsar.
Depozitonuzu Geri Alamadığınızda Ne Yapmalısınız?
Hala para yatırmanızı mı bekliyorsunuz? Bunun birkaç nedeni olabilir.
Öncelikle, bazı ev sahipleri yeni bir kiracı bulana kadar depozitoyu tutma hakkını iddia eder. Bu durumda, ev sahibi yeni bir kiracı bulunana kadar mülkte yaşamanıza izin vermek zorundadır . Ancak taşınmayı düşünüyorsanız, taşınmadan önce mahkemeye “kira sözleşmesi tescil emri (임차권등기명령)” başvurusunda bulunmanızı şiddetle tavsiye ederiz. Bu emri alır ve kira sözleşmenizi tescil ettirirseniz, artık orada yaşamıyor olsanız bile depozitonuzu talep etme hakkınızı koruyabilirsiniz.
Diğer durumlarda, bazı ev sahipleri kötü yatırım yapar ve kiracıya iade edecek depozito parasına sahip olmazlar. Bu durumda, depozitonun geri ödenebilmesi için yeni bir kiracının beklenmesi de gerekir. Böyle bir durumda dava açma hakkınızı kullanabilirsiniz. Ev sahibinin hesabına veya gayrimenkulüne haciz talebinde bulunarak, mahkemeye depozito götürmeniz gerekecektir. Mahkeme sürecinin stresi nedeniyle çoğu kiracı, ev sahibinin depozitonun tamamını getirmesini beklemeyi tercih eder. Depozitonuz özellikle yüksekse, profesyonel bir hukuk ekibiyle çalışmanızı şiddetle tavsiye ederiz.
Önemli Şehirlerdeki Ortalama Kira Fiyatları
Aşağıdaki tabloda Kore’nin çeşitli şehirlerindeki tahmini aylık kira maliyetleri kısaca özetlenmiştir.
Gerçek kiraların, kesin konuma (örneğin, toplu taşımaya veya popüler alanlara yakınlık), dairenin büyüklüğüne, sunulan olanaklara ve mülkün genel durumuna bağlı olarak önemli ölçüde dalgalanabileceğini unutmamak önemlidir.
| Şehir | Ortalama Aylık Kira (1 yatak odalı, Şehir Merkezi) | Ortalama Aylık Kira (3 yatak odalı, Şehir Merkezi) | Ortalama Jeonse Uzun Vadeli Mevduat | Ortalama Wolse Aylık Kira |
| Seul | ~905 ABD Doları | ~2.700 ABD Doları | ~305.000 ABD Doları | ~770 ABD Doları |
| Busan | ~495 ABD Doları | ~1.000 ABD Doları | ~121.300 ABD Doları | ~420 ABD Doları |
| Daegu | ~416 ABD Doları | ~1.230 ABD Doları | ~126.600 ABD Doları | ~515 ABD Doları |
| Incheon | ~394 ABD Doları | – | ~133.200 ABD Doları | ~553 ABD Doları |
Kaynak: Wise & Global Property Guide
(Not: Tüm ABD doları rakamları yaklaşık dönüşümlerdir ve kaynak verilerin yayınlandığı tarihteki döviz kuru dalgalanmalarına tabidir. Bu rakamlar, belirli kent merkezlerindeki tipik aralıkları temsil eder.)
Kore Kiralama Pazarı Trendleri
Kore konut piyasası sürekli olarak gelişmekte ve değişen demografik yapı, hakim ekonomik koşullar ve hükümet politika müdahaleleri tarafından karmaşık bir şekilde şekillenmektedir.
Aslında dışarıdan bakan birine basit bir “balon” gibi görünen şey, ülke içinde karmaşık ve dinamik bir ekonomik ve sosyal diyalogdur.
Kore’deki konut piyasası trendlerini yakından takip etmek, ilgili herkes için büyük önem taşıyor.
a. Jeonse’den Aylık Kiraya (Wolse) Geçiş
Jeonse , özellikle Seul’de kira sözleşmelerinin %70’ine kadarını oluşturan baskın bir konuma sahip olsa da , artık aylık kirayı tercih eden belirgin ve sürekli bir eğilim var ( Wolse ).
Bu , Kore Konut Piyasası dinamiklerinde köklü bir dönüşümü temsil ediyor .
i. Faiz Oranlarının Etkisi
Özellikle 2008 mali krizinden sonra ve son dönemlerde %1 civarında seyreden düşük faiz oranları, Jeonse’nin ev sahipleri açısından cazibesini önemli ölçüde azalttı .
Ev sahipleri, düşük faiz oranı ortamında asgari faiz getiren büyük bir meblağı peşin yatırmak yerine, aylık kiradan elde edilen istikrarlı, tekrarlayan geliri giderek daha fazla tercih ediyor.
ii. Kira Uzatma Yasası (2020)
Koreli kiracıların haklarını güçlendirmeyi amaçlayan önemli bir yasa tasarısı, kiracıların başlangıçta iki yıllık olan sözleşmelerini iki yıl daha uzatmalarına izin verdi.
Ancak bu iyi niyetli yasa, Jeonse’deki mülklerin piyasadaki envanterini istemeden azalttı ve kalan listelemeler için talebi ve fiyatları artırdı.
Öyleyse, geleceğin Koreli kiracısı olarak yolculuğunuza bu bilgiler ışığında başlayın ve bu dinamik ülkede kafanıza, bütçenize uygun başınızı sokacak güzel bir ev bulun dileriz.
Son söz. Kore’ce bilmeyen insanların genelde ev bulmaları çok daha zor. Dil/kültür engeli de ekstra zorluklar yaratıyor. Hele ki emlakçılar aynı zamanda 2 tarafın da haklarını Kore kanunlarına göre korumaya, ama daha çok Kore kanunlarını istediği tüm gereklilikleri yerine getirmek üzere kurgulu ciddi bir evrak düzenleme ve 2 tarafın haklarını kanun çerçevesinde garanti altına almaya çalışıyorken iş zor.
Önceliğiniz ilginçtir kendinizi emlakçıya beğendirmelisiniz. Çünkü konut piyasasında talep fazla arz azdır. Emlakçı ilk filtredir. İsteklerinizi, bütçenizi karşılayan 1-2 adrese sizi götürüp bunlardan birini seçmenizi beklerler. Kore’li ev, işyeri sahipleri de haklı olarak özellikle yabancı ülke vatandaşlarından kendi kültürlerine saygı duyacak ( Hele ki aynı binada yaşıyorsanız ) ,kurallara hakkıyla uyacak, zamanında kirasını ödeyecek en uyumlu kiracıya ulaşmaya çalışmaktalar. Bir daire seçtikten sonra emlakçı sizin için kira sözleşmesini hazırlayacaktır, ancak genellikle taşınacağınız güne kadar kira sözleşmesini imzalamazsınız.
Beklemek çok güvensiz gelebilir, sanki daire gerçekten sizde değilmiş gibi. Açıkçası, ev de, anahtar da sizde değil. Daha yüksek bir fiyat teklif eden birine kiralanabilir. Nadir ve şüpheli bir durum, ancak bunun yaşandığını biliyoruz. Sözleşmeyi imzalayana kadar emlakçınızla iletişimde kalın.
Depozitonuzu emlakçıda ödediniz, sayfalarca düzenlenmiş sözleşme evrakını imzaladınız, emlakçının parasını ödediniz ve eve taşındınız mı ? Taşındıysanız ne güzel. Güle güle oturun. Hepsi bu. Emlakçıyı ve konut sahibini bir şekilde bu süreçte üzmediyseniz evle ilgili yaşadığınız en küçük sorunda sizin sorununuzu çözmeye odaklanacağını da bilmelisiniz.
Buraya kadar bizleri okuduysanız emeğinize de ayrıca teşekkür ederiz. Olumlu yorumlarınız ve yapıcı eleştirileriniz bize yol gösterecektir. Lütfen bu konuda destek veriniz. Sorularınız için koredekirehberiniz@gmail.com mail atabilirsiniz.
Bizi kısa süre sonra diğer sosyal medya kanallarından da takip edebilirsiniz.
Merak ettiğiniz, yazmamızı istediğiniz, değinmediğimiz konuları da yorumlarda belirtin ki yeni içeriklerimizi sizin görüşleriniz ışığında hazırlayalım.
Hoşçakalın. Kendinize iyi bakın.
Paylaşmak güzeldir.
